6 janvier 2020

Foncier/ Bâti : Des OFS aux investisseurs privés

Par Frédéric Ragueneau


L’accession à la propriété n’est pas un modèle socialement durable, puisque il n’y pas d’encadrement des prix et des revenus. Elle favorise la rente avec un effet spéculatif difficile à maîtriser. C’est sur ce point que le nouveau modèle du bail réel solidaire (BRS) et des organismes de foncier solidaire (OFS) pourraient changer la donne.

Les organismes de foncier solidaire ont été introduits dans la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, ndlr) sur inspiration des Community Land Trust (CLT) développés aux États-Unis, notamment dans le Vermont à l’initiative de Bernie Sanders quand il était maire de Burlington la capitale de l’Etat, et en Europe du Nord pour offrir une alternative à la propriété privée du sol et réguler l’inflation des prix de l’immobilier et les inégalités dans l’accès aux logements et aux territoires.

Pour rendre le prix des logements durablement abordable, le modèle repose sur une dissociation entre le bâti, détenu par le ménage, et le sol, propriété de l’OFS. Le ménage, dont les revenus sont plafonnés au niveau national, achète ainsi sa résidence principale à un prix plus abordable et s’acquitte d’un petit loyer foncier permettant à l’OFS de porter le terrain dans la très longue durée.

En contrepartie, il s’engage auprès de ce dernier à revendre son logement le moment venu à un ménage dont les revenus sont similaires, et à un prix incluant une plus-value très limitée. Le tout est consigné dans le bail qui lie l’OFS au ménage : le bail réel solidaire. Les organismes de foncier solidaire connaissent actuellement un fort développement en France, avec une vingtaine d’initiatives recensées, un an seulement après la mise en place du cadre réglementaire.

Intermédiaire entre le locatif et l’accession, le BRS présente en effet des atouts indéniables pour les initiateurs de cette démarche : optimisation des fonds publics, caractère plus abordable des logements, dimension anti-spéculative.

Sa vocation sociale est plus importante que l’accession sociale traditionnelle. Le BRS permet aux ménages modestes d’accéder à des territoires où le foncier est habituellement trop cher, et aussi d’acheter moins cher leur logement dans les autres secteurs.

Son modèle est plus pérenne grâce au « rechargement » automatique du bail et de ses clauses à chaque mutation, vente ou transmission. Les logements ne peuvent donc sortir de leur vocation initiale qu’à de rares exceptions. Les revenus des ménages pouvant accéder à ces logements restent, ad vitam aeternam, ceux définis au départ, et correspondent au plafond de revenu du parc locatif social dit « intermédiaire », le PLS (prêt locatif social). Enfin, leur prix n’évolue que selon un indice d’actualisation, souvent en-deçà de l’évolution des coûts de l’immobilier et des revenus.

Il est aussi plus solidaire. Sa gestion est assurée dans la très longue durée par le secteur non marchand, animé par des valeurs d’intérêt général. Les OFS doivent en effet respecter des clauses de non-lucrativité, dans la mouvance de l’économie sociale et solidaire. Leur engagement dans la gestion du foncier et des programmes immobiliers est réel, puisqu’ils ne peuvent céder leurs actifs qu’à un autre organisme de foncier solidaire. une avancée qui, bien loin d’en altérer les fondamentaux, permettrait de mieux prendre en compte l’évolution du secteur du logement social, à la recherche d’un nouveau modèle économique préservant ses valeurs initiales.

Ce modèle émergent est très vertueux et fait des envieux chez les promoteurs privés qui ont trouvé un porte-voix à l’assemblée nationale : le député du MODEM Jean-Luc Lagleize.

Il propose, pour limiter la spéculation, d’interdire la vente aux enchères du foncier public en le mettant à disposition d’offices foncier qui donneraient à des promoteurs par un bail emphytéotique à durée illimitée, des droits à construire pour des programmes de logements.

Charge aux promoteurs de vendre des logements sans plafonds de vente ni plafonds de ressources. Dans un premier temps cela permettra aux promoteurs de faire baisser mécaniquement le prix de vente de leur logements (pas trop quand même).

Par contre aucun encadrement à la revente, donc la spéculation continuera sur la valeur du logement seul. La vertu sera donc imposée seulement à l’Etat et aux collectivités, les promoteurs étant vertueux par nature.

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